Сегодня была заметка на тему «Как налоговая может узнать о том, что вы сдаёте квартиру». Пришел воппрос, что будет, если сдавать квартиру только за оплату ЖКХ. Или за оплату ЖКХ, а остальное наличкой.
В Минфине и ФНС о таких схемах тоже позаботились. Есть даже отдельные разъяснения по этим вопросам.
Разберём два варианта:
1. Арендатор передаёт деньги вам, а за ЖКУ вы платите сами;
2. Арендатор оплачивает их сам.
Вам передают деньги и платите вы
Нам пригодятся следующие разъяснения: Письмо Минфина 29.04.2019 № 03-04-07/31733.
Чтобы разобраться в этом вопросе, надо учесть, что услуги ЖКХ могут оплачиваться как по фактическому потреблению, так и вне зависимости от него.
Например, отопление — даже если квартира будет стоять всю зиму пустой, графа в квитанции будет ежемесячно содержать неприятную сумму. В отличие от воды и электричества.
Для вопроса налогов это ключевой момент.
Когда арендатор компенсирует расходы, которые собственник и так бы оплачивал (отопление или содержание общего имущества), то образуется доход, экономическая выгода.
Поэтому если кто-то компенсирует вам эти расходы в денежной форме, то с этих сумм по закону надо платить налоги.
А вот компенсация собственнику тех коммунальных ресурсов и услуг, которые оплачиваются по фактическому потреблению (по счётчикам), дохода не образует и налогами не облагается.
Потому что у собственника этих расходов бы не было, если бы в квартире никто не жил.
Если арендатор платит за ЖКХ сам
Представим, вы пустили пожить в пустующей квартире родственника или знакомого с условием, что он будет присматривать за квартирой, поливать цветочки и платить за ЖКУ.
Может показаться, что если арендатор платит за «коммуналку» сам, то у вас дохода не возникает и вы вообще денег не касаетесь. Поэтому эти суммы вроде бы никакими налогами не облагаются.
Однако по закону базой для начисления налогов являются как доходы в денежной, так и в натуральной форме (210 НК РФ) — в виде материальных вещей или компенсации расходов со стороны других лиц.
Поэтому если за вас кто-то оплачивает ваши расходы за получение товаров, услуг, прочих материальных или нематериальных благ, то считается, что вы получаете доход в натуральной форме, который тоже облагается налогом.
Это затрагивает только ту часть коммунальных расходов, которые не зависят от фактического потребления и были бы у вас вне зависимости от того, сдаёте вы квартиру или она пустует.
Но на практике обнаружить такие доходы в натуральной форме практически невозможно.
Сопутствующие риски
В случае, когда арендатор платит по квитанциям, а остальное передаёт наличкой, теоретически также возникает риск в дальнейшем засветить эти доходы.
Если вы будете их тратить на продукты в магазинах и прочие мелкие покупки, то вопросов не будет. Но если вдруг обычный пенсионер решит купить себе недешёвый автомобиль, то это может выглядеть подозрительно.
Ещё одна проблема доверия — что арендатор накопит долги и съедет. А разбираться вам.
